Что надо знать заёмщику о рефинансировании ипотечного кредита?

Стоимость обслуживания ипотечных кредитов снизилась до 8-10%. Та часть заёмщиков, которые ранее оформили договоры под 14%, считает, что их интересы были ущемлены. Вариантом решения проблемы может стать рефинансирование.

По мере снижения ключевой ставки, банки также вынуждены уменьшать свои аппетиты. Значительное количество заёмщиков всё чаще изъявляют желание рефинансировать жилищные кредиты. Банки, в свою очередь, охотно идут им в этом навстречу, предлагая новые продукты.

Ниже приведены ответы на наиболее важные вопросы, которые могут возникнуть у заёмщика в этой связи.

Вопрос первый: если сегодня банк снизил процентную ставку, должен ли он рефинансировать ранее выданные займы?

Ответ: нет, не должен. Более того, это противоречит его интересам. Причин несколько:

Снижение уровня доходности.
Вторая причина кроется в некотором несовершенстве нормативно-правовой базы, регулирующей функционирование финансово-кредитных учреждений. Дело в том, что процедура рефинансирования требует внесения ряда изменений в положения ипотечного договора. В свою очередь, это расценивается как ухудшение финансового положения должника и, соответственно, — снижение качества оформленного займа. Банки не могут выдавать кредиты в неограниченных размерах: под них создаются резервы. В результате имеем увеличение финансовой нагрузки на банк.

Исключение составляют случаи, когда заёмщик обращается в другой банк, который заинтересован в продаже новых продуктов и расширении своей клиентской базы.

Вопрос второй: насколько новая процентная ставка должна быть ниже, чтобы рефинансирование было целесообразным?

Ответ: по мнению экспертов, рефинансирование будет целесообразным, если при этом стоимость обслуживания ипотечного займа снижается не менее чем на 1,5%.

Если учитывать то обстоятельство, что в 2014-2015 годах средняя стоимость обслуживания ипотеки составляла от 13,5 до 14,7%, заёмщик может реально сэкономить от 2,5 до 4 процентных пунктов. Как говорится, считайте сами.

Таким образом, перекредитовавшись, заёмщик, уменьшая платёжную нагрузку, выигрывает дважды:

Во-первых, уменьшаются ежемесячные платежи.
Во-вторых, уменьшается общая сумма переплат.

Например, экономия на кредитах, выданных на 15 лет:

Вопрос третий: вправе ли банк, выдавший заём, воспрепятствовать перекредитоваться в другом финансово-кредитном учреждении?

Ответ: да, он может это сделать. Но при этом следует учитывать два обстоятельства:

Во-первых, такие случаи крайне редки.
Во-вторых, для того чтобы не дать возможности своему клиенту воспользоваться рефинансированием, необходимо выполнение определённых условий.

Так, если банк не хочет идти навстречу своему клиенту, он может попросту затягивать до бесконечности рассмотрение заявления последнего. А поскольку нормативно-правовая база, регулирующая функционирование финансово-кредитных организаций, не ограничивает кредитора во времени, заёмщик не в состоянии повлиять на ход событий.

Ещё одна уловка заложена в положениях ипотечного договора (кто его составляет – догадайтесь сами). Это можно понять, если в условиях такого договора заложена оговорка о том, последующее оформление ипотеки невозможно без согласия первого кредитора. Получается, что если даже какой-либо посторонний банк согласится выдать кредит, он не получит залогового имущества. Таким образом, вся процедура становится бессмысленной.

Если такая оговорка в договоре отсутствует, заёмщик вправе, не дожидаясь ответа на своё заявление, искать другой банк, где условия будут более приемлемы. Следует отметить, что это довольно длительная процедура: необходимо заключить новый кредитный договор (для которого также требуется собрать полный пакет документов), расторгнуть старый, новому кредитору понадобится какое-то время для проверки заёмщика, по-новому застраховать имущество (банки, как правило, работают со своими страховыми компаниями) и т. д.

Правда, есть один выход: новый кредитор может погасить задолженность по ипотеке. Затем, после того как обременения на залоговое имущество будут сняты, оно оформляется на нового кредитора. Правда, данная формула содержит один недостаток для заёмщика: кредит без залога обычно стоит дороже. Таким образом, на время переоформления будет действовать повышенная ставка (примерно на 2-2,5 процентных пункта). Вся процедура может растянуться на 2-3 месяца. А на это время банк будет более требовательным к платёжеспособности своего нового клиента.

Вопрос четвёртый: а во что это всё обойдётся?

Ответ: всё зависит от того, где перекредитовываться. Так, если получится заручиться согласием своего банка, то платить, по всей вероятности, не придётся. Дело в том, что для банка-кредитора пересмотр процентной ставки по ранее выданному кредиту не является рефинансированием в общепринятом смысле. Для него это – всего лишь реструктуризация займа (внесение изменений в условия договора).

Приняв решение перекредитоваться в другом банке, заёмщик должен понимать, что без дополнительных расходов здесь не обойтись. Хотя, справедливости ради следует отметить, что астрономических сумм платить не придётся:

вознаграждение оценщику – от 5 000 до 7 000 рублей;
госпошлина (регистрация новой ипотеки) – около 1 000 рублей;
получение всевозможных справок у своего банка (сумма задолженности,формула её погашения, реквизиты и т. п.) – примерно 1 000 рублей;
нотариальный сбор (при необходимости) – от 1 500 до 3 000 рублей;
переоформление страховки – в зависимости от обстоятельств.

Вопрос пятый: а надо ли страховать залоговое имущество по-новому?

Ответ: в зависимости от обстоятельств. Здесь всё зависит от таких факторов, как условия договора, политика кредитора и страховщика и т. п.

В среднем стоимость полиса колеблется в пределах от 0,3 до 1,5% от оценочной стоимости предмета залога. Среди факторов, оказывающих влияние на данный показатель, основными являются: вид залоговой недвижимости, род занятий и возраст клиента и т. д.

В отдельных случаях на таких расходах можно сэкономить: если страховщик также аккредитован и в новом банке, а в договоре есть положение о возможности смены выгодоприобретателя (банка), по-новому оформлять полис не придётся.

ТОП-5 российских банков-лидеров по рефинансированию ипотечных кредитов, выданных другими банками (по итогам первого полугодия 2018 года):

Вопрос шестой: существуют ли общие причины, по которым банки отказывают в рефинансировании ипотечных займов?

Ответ: да, существуют. Они носят тот же характер, как и при оформлении любого крупного займа. Проверка заёмщика проводится на общих основаниях. На первом месте стоит его финансовое состояние. Дело в том, что ипотека относится к долгосрочным кредитам (минимальный срок – 1 год). За это время могут кардинально измениться семейное положение заёмщика, уровень и источники доходов и т. п. Обычно разные финансово-кредитные учреждения разрабатывают собственную методологию такой проверки. И, если заёмщик не соответствует критериям банка, ему, скорее всего, откажут.

Ключевым условием является возможность своевременного выполнения обязательств по обслуживанию кредита (уплата процентов, тела кредита и пр.). Ну и, конечно, условия напрямую будут зависеть от кредитной истории клиента.

Немаловажным обстоятельством является объект залога. Существует целый ряд требований к ипотечному жилью. Это его метраж, этажность, год постройки, конструкционные особенности и т. д. Кстати, по состоянию на сегодняшний день столичные банки не рефинансируют займы, которые оформлялись для приобретения жилья в «хрущёвках».

Необходимо также заручиться согласием супруги (супруга), если на момент покупки жилья заёмщик был женат (замужем).

215